Assembleias Virtuais

Prática consolidada durante a Pandemia agora está prevista em lei.

Finalmente chegou a tão aguardada promulgação da lei 14.309/2022 que possibilita aos condomínios edilícios, realizarem suas assembleias, sejam elas: ordinárias, extraordinárias ou de instalação de forma totalmente virtual!

Essa lei é o grande legado deixado pela pandemia, iniciado com a Lei 14.010/2020 que possibilitou aos condomínios a realização de assembleias híbridas ou totalmente virtuais, devido às restrições do Covid -19.

Naquela época muito se falou sobre a possibilidade das assembleias virtuais, e sua segurança jurídica, mas o que de fato ocorreu foram muitos benefícios: assembleias mais democráticas e inclusivas, praticidade, eficiência, comodidade, objetividade, maior adesão dos proprietários, menos procurações, enfim, muitos pontos positivos.

E não foi somente esta inovação trazida pela lei 14.309/2022, mas também o regramento das assembleias com sessão aberta, sendo este um artificio utilizado por alguns condomínios e administradoras para cumprir determinado quórum de votação específico e geralmente alto, mas que até então não tinha enquadramento legal, mas para isso, alguns requisitos devem ser cumpridos, de forma cumulativa.

Vejamos:

Art. 1.353 do Código Civil: 
 Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Desta forma, embora a lei tenha trazido esse novo regramento, existem procedimentos que devem ser cumpridos, como o tempo em que a sessão permanecerá em aberto, sendo o prazo ofertado de 60 dias, razoável, cabendo prorrogação, mas sem extrapolar o prazo final de 90 dias, contados da sua abertura, dentre outras formalidades.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.(Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)

Continuamos com o acréscimo do Art. 1354-A, que trata da possibilidade da realização das assembleias virtuais, e demais requisitos, sendo certo que a convenção condominial não deve proibir a referida realização fato este quase impossível de ocorrer, sendo o aludido documento silente, não mencionando tal impossibilidade, neste caso pode a mesma ocorrer, devendo ter comandos claros com relação a: convocação, contagem de votos, transparência, publicidade, essenciais a qualquer assembleia, seja presencial ou virtual.

Importante frisar que a administração do condomínio deve ser capaz de manusear uma eficiente ferramenta tecnológica capaz de registrar opiniões, contar votos, e não deve ser responsável pela ferramenta dos condôminos, assim como por conexão e internet, situações totalmente fora do seu controle.

Finalizando, complemento que tais decisões vieram para ajudar os condomínios a serem cada vez mais transparentes, accessíveis, e principalmente idôneos.

Alessandra Saad

Escritório Saad Advogados Associados.